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[ 부동산 관련 ] 숏세일 이후 융자 받아 집 구매할 수 있는 방법? [ASK미국-김원석의 융자조정]

• Internet Budongsan
• 2012-01-14

김원석 에이전트 ▶문= 숏세일 이후 융자를 얻어 집을 구매 할 수 있는 방법이 있나요? ▶답= 네 방법은 있습니다. 현재 융자금액이 집 시세보다 높아 재융자는 가능하지 않고 융자조정을 하게 되면 크레딧 점수가 낮아지게 되고 결과 또한 확실 하지 않아 고민만 하고 있는 홈 오너들에게 희소식이 있습니다. 현 모기지 페이먼트가 늦지 않았을 경우 숏세일을 통하여 1차와 2차 융자 모두 정리하신 후에 웰스파고(Wells Fargo)의 특별 FHA융자 프로그램을 얻어 다시 집을 구매할 수 있는 방법이 있습니다. 숏세일의 현재 융자은행이 웰스파고(Wells Fargo)가 아니더라도 가능하며 지역에 상관이 없이 다른 집을 구매 할 수 있는데 숏세일의 에스크로가 끝나기 12개월 이전까지 모기지 페이먼트가 늦은 기록이 없고 2년치의 세금 보고 기록과 600점 이상의 크레딧 점수를 필요로 합니다. 이는 최소 3.5% 다운을 필요로 하는 정부 보증 융자인 FHA융자이며 이자율은 30년 고정에 4%정도(2011년 12월 기준)이며 융자금액은 LA카운티 내의 단독 주택은 $729750 까지 융자 가능합니다. 만약 부부 중 한 명의 이름으로만 집을 구매했었고 모기지를 내지 않으며 숏세일을 한 경우에도 다양한 융자를 받을 수 있습니다. 숏세일로 판매 시에 융자에 올라가 있지 않았던 배우자의 이름을 사용하여 숏세일 이후 다른 집을 FHA나 컨벤셔널(Conventional)융자를 통해 새집을 구매할 수 있습니다. 한동안 어려워졌던 VOE융자(바이어의 세금 보고를 고려하지 않는 융자)는2011년 12월 기준 20%의 다운의 경우 30 년 고정 4.125% 이자율로 집을 구매 할 수 있습니다. 모기지 페이먼트가 늦었던 기록이 있으며 본인 이름으로 다시 집 융자를 얻으려면 마지막으로 늦게 납부한 페이먼트로부터 2년 후에 집을 구매를 할 수 있습니다. ▶문의: (213) 369-9087 중앙일보

[ 부동산 관련 ] 보상해 준다는데…주택차압 절차 재심 궁금증 풀이 [20]

• Internet Budongsan
• 2012-01-14

대형 융자은행들이 주택을 차압하면서 관련 절차를 위반한 것으로 드러나면 보상해주겠다는 정부 발표〈10월5일자 G-1면> 이후 주택을 차압당한 소비자들의 문의가 이어지고 있다. 이와 관련 감독 당국은 최근 주택 차압 방지를 도와주는 비영리재단과의 미팅에서 보다 자세한 내용을 밝혔다. 중요 내용을 일문일답 형식으로 정리했다. - 차압 절차 재검토가 무엇인가. "정부 조사 결과 대형 융자은행들이 차압 절차를 무더기로 위반한 것으로 드러났다. 주택을 차압하려면 법으로 규정한 절차를 준수해야 하는데 대규모로 차압이 이뤄지다 보니 절차가 제대로 지켜지지 않았다. 일부 차압 담당자가 서류를 제대로 확인조차 하지 않고 차압 서류에 사인하기도 했다. 이로 인해 피해를 본 주택소유주들도 많다. 따라서 차압 절차가 제대로 이뤄졌는지 다시 검토하겠다는 것이다." - 어떤 식으로 재검토하겠다는 것인가. "우선 대상이 되는 소비자들에게 관련 내용을 서류로 알려주게 된다. 그리고 대상 소비자가 신청서를 작성해 재검토를 요청하면 정부 감독당국 및 대형 융자은행들의 합의하에 결정된 독립 기관이 절차가 제대로 지켜졌는지 재검토하게 된다." -대상은 누군가. "2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일 사이에 차압 관련 절차에 들어간 사람들이 대상이다. 하지만 차압당한 주택이 주거주지여야 한다." - 대상 은행은 어디인가. "아메리카 서비싱 오로라 론 서비스 뱅크 오브 아메리카 베너피셜 체이스 씨티뱅크 씨티파이낸셜 씨티모기지 컨트리와이드 EMC 에버뱅크 GMAC 모기지 HFC HSBC 인디맥 모기지 서비스 메트라이프 뱅크 내셔널 시티 모기지 PNC 모기지 소버린 뱅크 선트러스트 모기지 US 뱅크 와코비아 모기지 워싱턴뮤추얼웰스파고 등이다." - 재검토 요청은 어떻게 하나. "융자은행들이 재검토 대상자들에게 관련 내용을 알려줄 때 재검토 요청서도 함께 보내게 된다. 이 재검토 요청서를 작성한 후 사인을 하고 내년 4월 30일까지 재검토 기관으로 보내면 된다." - 차압 당한 주택소유주가 사망했거나 없다면. "공동으로 융자를 받은 사람도 신청할 수 있다. 혹은 법적 대리인도 신청 가능하다." - 재검토 신청을 하면 그 이후 절차는. "재검토 요청서를 보내면 일주일 내로 재검토 기관이 서류를 접수했다는 사실을 알려주게 된다. 만약 추가 서류가 필요하면 서류를 보충할 것을 요청하게 된다. 재검토 기관은 수개월이 걸릴 것으로 전망된다." - 재검토 요청에 비용은 얼마나 드나. "차압 절차 재검토는 무료다. 또한 차압 절차를 재검토한다고 해서 크레딧 점수에 악영향이 미치지도 않는다." 김현우 기자 중앙일보

[ 부동산 관련 ] 왜 숏세일을 해야하나? [10]

• Internet Budongsan
• 2011-10-16

요즈음의 경기 상황이나 전문가들의 의견을 들어보면 앞으로도 4, 5년 간은 집 페이먼트로 어려움울 겪는 홈오너들이 줄어 들 것 같지 않다. 집 페이먼트를 내지 못해 이미 어려움을 겪고 있는 많은 홈 오너들은 물론이고 불경기가 길어지면서 경제적인 고통을 겪게 되는 주택소유주들은 더욱 늘어나고 집값의 하락도 멈추지 않기 때문이다. 정부에서 여러가지 구제책을 내어 놓기는 해도 실제로 우리의 피부에 와 닿는, 현실적인 문제들은 해결의 기미가 없다. 그렇다면 집 페이먼트를 제 때에 못했을 때 어떤 일이 일어나며 그럴땐 어떻게 대처하여야 하는 것이 합당한 선택이 될 수 있을 지 알아보기로 한다. 즉 수입이 줄어 주택페이먼트를 할 수 없는 데 거기에 집값이 많이 떨어져 팔기도 어려운 게 지금의 상황이다. 이 때 많은 홈오너들이 돈을 마련할 수도 없고 그렇다고 남에게 알려지는 것도 창피해서 그냥 걱정만 하고 있다보면 서너달이 훌쩍 지나가 버리고 만다. 그렇다면 페이먼트가 3개월 정도 연체되었을 때 어떤 일이 생길까. 그리고 이런 어려운 중에도 취할 수 있는 가장 좋은 방법은 어떤게 있을까 알아 보기로 한다. 집페이먼트가 밀린지 3개월 즉 페이먼트가 연체된 지 90일이 지나면 은행에서는 융자를 해서 집을 산 채무자에게 채무 연체통지서인 N.O.D. (Notice of Default)를 발송하는것이 원칙이다. 이것은 이미 은행에서 차압절차를 시작해서 카운티에 등록이 되었다는 통고인데 은행에 따라 N.O.D.를 발송하는 것이 연기되기도 하지만 석달 이상 페이먼트가 밀렸다면 언제라도 통고를 받을 수 있다는 것을 염두에 두어야 한다. 그런데 은행에서 N.O.D.를 발송할때 우편이 분실되어 홈오너가 통고를 받지못하게 되는 것을 막기위해 일반우편과 함께 등기우편으로도 통지서를 보낸다. 그러나 가끔 연체통지서를 다른 광고 우편과 함께 열어보지도 않고 버려서 큰 낭패를 보는 분들이 있는데 이유는 은행에서 직접 통고를 보내는 것이 아니라 돈을 빌려준 은행이 지정한 피신탁기관인 트러스티회사(Trustee Co.)의 이름으로 통지서가 배달되기 때문이다. 그러므로 항상 우편물을 잘 살펴보아야 한다. 연체 통지서를 받았다면 정확히 석달, 즉 90일이 지나면 3주후에 경매날짜가 잡혔다는 통고를 받게 되는데 이겻이 N.O.T.(notice of trustee’s sale)이다. N.O.T.를 받고 3주가 지나면 집은 경매에 넘어가고, 경매에서 합당한 가격에 누구에게 낙찰이 된다면 그날로 집의 소유권이 바뀌게 되는 것이다. 경매를 통해 집이 팔리지 않을 수도 있다. 그렇게 되면 집은 은행으로 넘어가게 되며 이러한 주택을 REO(real estate own)라고 한다. 이 때 은행은 홈오너에게 퇴거 명령을 내리게 되고 강제로 퇴거절차를 밟기도 한다. 그러면 차압이 되기 전에 홈오너들은 어떤 조치를 취해야할까? 우선 가능하다면 융자재조정을 시도해 볼 수 있다. 융자재조정을 신청하려면 일정한 자격을 갖추어야하는데 우선 살고있는 집의 론이 2009년 1월이전에 융자되었어야 하며 융자액이 $729,750을 넘지않아야 한다. 물론 페이먼트를 하기 어려운 상황인 것이 보여져야하는 데, 페이먼트가 어렵다는 것을 알 수 있는 간단한 계산법은 다음과 같다. 즉 일 년동안 내야하는 1차 융자의 원금, 이자, 재산세, 보험을 모두 합한 것이 IRS에 보고한 총소득의 31%를 넘어야한다. 이 때 관리비(HOA)를 내고 있는 경우라면 관리비도 더해야한다. 그리고 재조정이 되려면 세금보고된 수입이 어느 정도 되어 재조정이후 페이먼트를 잘할 수 있는 것을 보여주어야 하므로 쉽지는 않은 일이다. 만약 위의 해결책에 해당이 안된다면 차선의 방법이 숏세일이다. 숏세일을 해야 집에 걸린 모든 빚에서 벗어나고 이사비용도 받을 수 있다. 미셸 원 BEE부동산 부사장·공인숏세일 전문가 (213)505-5594 한국일보

[ 융자 관련 ] 주택구입 모기지 융자 얻으려는데 10년전 비해 얻기 어려워져 [1] [198]

• Internet Budongsan
• 2011-07-11

Q 1년 전과 비교해 요즘 주택 모기지 융자를 얻기가 용이해졌습니까?

[ 부동산 관련 ] [이승호의 상법 Q&A] 부동산의 사기성 양도 [1]

• Internet Budongsan
• 2011-04-04

△문= 저는 돈을 빌려준 채무자에 대한 소송을 통하여 법원으로부터 지불명령을 받아 채무자의 재산에 대한 압류 및 차압절차를 진행하고 있었습니다. 돈을 빌려줬을 경우에는 채무자는 자신의 명의로 작은 상가를 소유하고 있었는데 최근에 그 부동산의 소유를 친척에게 정식으로 매매로 인한 양도가 아니라 단순명의이전을 한 사실을 알게 되었습니다. 돈을 빌려줬을 당시에는 채무자가 안면이 있는 지인이기도 하고 부동산을 소유하고 있었기 때문에 담보를 요구하지 않았습니다. 그러나 가치가 있는 유일한 채무자의 부동산이 양도되었기 때문에 법원에서 지불명령을 받았다 하더라도 돈을 받기는 힘들어 졌습니다. 이런 경우 명의이전만 하는 양도에 관해서 저 같은 채권자의 권리는 무엇입니까?